Obligations fiscales lors du départ d’un locataire

Le locataire part, la remise des clés est faite… mais les formalités ne s'arrêtent pas là ! Découvrez les aspects fiscaux cruciaux à ne pas négliger. La fin d'un bail locatif est une étape administrative importante, tant pour le bailleur que pour le preneur. Au-delà de la restitution du dépôt de garantie et de l'état des lieux de sortie, des responsabilités fiscales spécifiques doivent être respectées afin d'éviter tout litige avec l'administration fiscale.

Nous aborderons les devoirs du bailleur concernant la déclaration des revenus locatifs et la gestion du dépôt de garantie, ainsi que les obligations du preneur relatives aux aides au logement et aux impôts locaux. Nous examinerons également les erreurs fréquentes à éviter, et vous donnerons des ressources utiles pour vous informer et vous accompagner dans cette démarche.

Obligations fiscales du propriétaire bailleur

En tant que propriétaire bailleur, vous avez des devoirs fiscaux spécifiques à respecter lors du départ d'un locataire. Cela concerne principalement la déclaration de vos revenus locatifs, la gestion du dépôt de garantie, et les éventuelles conséquences fiscales en cas de revente du bien. Une bonne gestion de ces aspects fiscaux est cruciale pour optimiser votre investissement locatif.

Déclaration des revenus locatifs de l'année du départ

Les revenus locatifs imposables comprennent les loyers perçus ainsi que les charges remboursées par le preneur. Lors du départ d'un locataire, il est important de calculer les revenus imposables au prorata du temps de location dans l'année. Cela signifie que vous ne déclarerez que les revenus perçus jusqu'à la date de départ du locataire. Si vous avez perçu des recettes exceptionnelles, comme une indemnité de départ anticipé, celles-ci doivent également être déclarées conformément à la législation en vigueur ( Legifrance ).

Vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le micro-foncier et le régime réel. Le régime micro-foncier est un régime simplifié qui vous permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30% sur vos revenus locatifs bruts. Cet abattement est censé couvrir l'ensemble de vos charges. Si vos charges réelles dépassent 30% de vos revenus, il peut être plus avantageux d'opter pour le régime réel. Avec le départ du locataire, l'abattement de 30% sera appliqué sur les revenus perçus jusqu'à son départ. Si le bien reste inoccupé le reste de l'année, cela aura un impact sur le revenu imposable final. Pour plus d'informations, consultez le site impots.gouv.fr .

Le régime réel vous permet de déduire l'ensemble de vos charges réelles de vos revenus locatifs, comme les frais de réparation, les charges de copropriété, les assurances, les intérêts d'emprunt et les honoraires de gestion. Les frais de remise en état du logement suite au départ du locataire (si non couverts par le dépôt de garantie) peuvent également être déductibles, sous certaines conditions. Cependant, ce régime implique une comptabilité plus rigoureuse et la tenue d'un registre de toutes les dépenses.

Si vous êtes assujetti à la TVA (par exemple, si vous louez un local commercial), vous devez déclarer et payer la TVA sur les loyers perçus jusqu'à la date de départ du locataire. Les obligations déclaratives dépendent de votre régime de TVA. Reportez-vous aux articles 256 et suivants du Code Général des Impôts ( Legifrance ) pour plus de détails.

Conséquences fiscales du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au propriétaire au début du bail, destinée à couvrir les éventuelles dégradations locatives constatées lors de l'état des lieux de sortie. Si le dépôt de garantie est restitué intégralement au locataire, il n'y a aucune incidence fiscale. Cependant, si vous retenez une partie ou la totalité du dépôt de garantie, les conséquences fiscales diffèrent.

Si vous retenez une partie du dépôt de garantie pour couvrir des dégradations locatives, vous devez justifier les sommes retenues par des factures ou des devis. Les travaux de réparation peuvent être déductibles de vos revenus fonciers si vous êtes au régime réel, conformément à l'article 31 du Code Général des Impôts ( Legifrance ). Il est important de noter que si vous avez retenu une partie du dépôt de garantie pour remplacer un bien que vous aviez déjà amorti dans vos déclarations précédentes, le montant retenu peut être considéré comme un revenu imposable. Par exemple, si vous avez remplacé un réfrigérateur entièrement amorti et que vous avez utilisé le dépôt de garantie pour cela, le montant correspondant au remplacement est à déclarer.

Voici les étapes clés concernant la gestion du dépôt de garantie :

• Effectuer un état des lieux de sortie précis et contradictoire avec le preneur.
• Établir des devis ou des factures pour les réparations nécessaires.
• Informer le preneur des sommes retenues et lui fournir les justificatifs.
• Conserver tous les documents relatifs au dépôt de garantie pendant au moins trois ans, comme le prévoit la loi.

Conséquences fiscales en cas de revente du bien après le départ du locataire

Si vous décidez de revendre le bien immobilier après le départ du locataire, vous serez soumis à l'impôt sur la plus-value immobilière. La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat du bien. Le calcul de la plus-value imposable tient compte des abattements pour durée de détention, détaillés à l'article 150 VC du Code Général des Impôts ( Legifrance ). Plus vous détenez le bien longtemps, plus l'abattement est important.

L'impôt sur la plus-value immobilière est de 19%, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17.2%, soit un total de 36.2% (chiffres 2024). Cependant, des abattements pour durée de détention s'appliquent. Par exemple, selon le site Service Public , après 22 ans de détention, vous êtes exonéré d'impôt sur le revenu sur la plus-value, et après 30 ans, vous êtes exonéré de prélèvements sociaux.

Le statut du bien (résidence principale, secondaire ou investissement locatif) a un impact sur le calcul de la plus-value. Par exemple, la vente de votre résidence principale est exonérée d'impôt sur la plus-value (article 150 U II 1° du Code Général des Impôts). Il existe également d'autres conditions d'exonération, comme la vente d'un bien de faible valeur ou la vente par des personnes âgées ou handicapées (consultez impots.gouv.fr pour plus d'informations).

Approfondissement sur les exonérations de la plus-value immobilière: Outre la vente de la résidence principale, d'autres situations permettent une exonération de la plus-value. C'est le cas, par exemple, des cessions réalisées par des titulaires de pensions de vieillesse ou de cartes d'invalidité, sous conditions de ressources. De même, la première cession d'un logement loué depuis plus de six ans peut être exonérée, sous certaines conditions. Il est également important de noter que les plus-values inférieures à un certain seuil (généralement 50 000€) peuvent bénéficier d'un régime fiscal allégé. Pour connaître les conditions précises de ces exonérations, il est recommandé de consulter un professionnel ou le site des impôts.

Obligations fiscales du locataire

Bien que les devoirs fiscaux du preneur soient moins importants que ceux du bailleur, il est important de connaître les règles concernant les aides au logement et les impôts locaux.

Déclaration des crédits d'impôts ou aides au logement

Les aides au logement (APL, ALS, ALF) sont des aides financières versées aux locataires sous conditions de ressources pour les aider à payer leur loyer. Lors du départ d'un locataire, le versement des aides cesse. Il est donc crucial de déclarer votre changement de situation à la CAF (Caisse d'Allocations Familiales) ou à la MSA (Mutualité Sociale Agricole). La date de cessation du versement des aides dépendra de la date de votre départ effectif du logement. Informez la CAF ou la MSA via leur site web ( caf.fr ou msa.fr ).

En ne déclarant pas votre départ, vous risquez de percevoir indûment des aides au logement. Dans ce cas, la CAF ou la MSA vous demandera de rembourser les sommes perçues à tort. Il est donc essentiel d'être transparent et de déclarer votre changement de situation dès que possible. Cette obligation est mentionnée dans les conditions générales d'attribution des aides au logement.

Régularisation des impôts locaux (taxe d'habitation si applicable)

La taxe d'habitation était un impôt local dû par l'occupant d'un logement au 1er janvier de l'année. Sa suppression progressive a commencé en 2018 et a été totale pour les résidences principales en 2023. Cependant, dans certaines situations (résidences secondaires, locaux meublés non affectés à l'habitation principale), la taxe d'habitation peut encore être due. Si vous êtes concerné, vous devrez régulariser votre situation auprès de l'administration fiscale en cas de départ en cours d'année. La taxe foncière, quant à elle, incombe au bailleur.

Déduction des charges locatives (si applicable)

Dans certains cas spécifiques, les locataires peuvent déduire certaines charges locatives de leurs impôts. Cela concerne notamment les charges liées à l'emploi d'un salarié à domicile (garde d'enfants, ménage, etc.). Si vous êtes dans cette situation, vous devez conserver les justificatifs de paiement de ces charges pour pouvoir les déduire de votre déclaration de revenus. La déduction des charges locatives est encadrée par l'article 199 sexdecies du Code Général des Impôts ( Legifrance ).

Approfondissement sur les charges locatives déductibles: Les charges déductibles pour les locataires concernent principalement les services à la personne. Il s'agit des dépenses liées à l'emploi d'un salarié à domicile pour des activités telles que le ménage, la garde d'enfants, le soutien scolaire, ou l'assistance aux personnes âgées ou handicapées. Pour bénéficier de cette déduction, le locataire doit être l'employeur direct du salarié et déclarer les salaires versés. Il est important de conserver tous les justificatifs (contrat de travail, déclarations de salaire, attestations de paiement) pour pouvoir bénéficier de cette déduction. Le montant déductible est plafonné et dépend de la situation familiale du locataire.

Voici une liste non exhaustive des justificatifs à conserver :

• Contrats de location.
• États des lieux d'entrée et de sortie.
• Quittances de loyer.
• Factures de travaux de réparation (pour les bailleurs).
• Justificatifs de paiement des aides au logement (pour les preneurs).

Erreurs fréquentes et comment les éviter

Que vous soyez bailleur ou preneur, certaines erreurs sont fréquemment commises lors du départ d'un locataire. En les connaissant, vous pourrez les éviter et vous assurer de respecter vos obligations fiscales.

Du côté du propriétaire bailleur

L'omission de déclarer les revenus locatifs est une erreur fréquente, qui peut entraîner des sanctions fiscales. Il est important de déclarer tous les revenus perçus, y compris les recettes exceptionnelles. De même, une mauvaise application du régime fiscal (micro-foncier vs réel) peut vous faire perdre des avantages fiscaux. Il est donc essentiel de bien choisir le régime le plus adapté à votre situation en consultant un expert-comptable ou un conseiller fiscal.

Voici une liste des erreurs les plus courantes du côté du bailleur :

• Oubli de déclarer les revenus locatifs.
• Mauvaise application du régime fiscal (Micro-foncier vs Réel).
• Non-justification des sommes retenues sur le dépôt de garantie.

Checklist pour les propriétaires bailleurs : Les 10 choses à vérifier avant et après le départ d'un locataire pour être en règle avec le fisc : obligations fiscales location.

• Vérifier la date de fin du bail.
• Effectuer un état des lieux de sortie contradictoire.
• Restituer le dépôt de garantie (ou le justifier en cas de retenue).
• Déclarer les revenus locatifs au prorata du temps de location : fiscalité départ locataire.
• Choisir le régime fiscal le plus avantageux : micro-foncier location ou régime réel location.
• Conserver les justificatifs des charges déductibles.
• Déclarer les recettes exceptionnelles.
• Se renseigner sur les exonérations possibles pour la plus-value immobilière location.
• Consulter un professionnel en cas de doute.

Du côté du locataire

L'oubli de déclarer le changement de situation à la CAF/MSA est une erreur fréquente, qui peut entraîner le remboursement des sommes indûment perçues. De même, la négligence quant à la régularisation des impôts locaux peut vous valoir des pénalités. Il est donc important d'être vigilant et de respecter vos responsabilités : aides logement locataire.

Voici une liste des erreurs les plus courantes du côté du preneur :

• Oubli de déclarer le changement de situation à la CAF/MSA.
• Négligence quant à la régularisation des impôts locaux.
• Perte des justificatifs de paiement des charges locatives.

Conseils pratiques pour les locataires : Comment bien préparer son départ et éviter les problèmes fiscaux : fin bail impôts.

• Prévenir la CAF/MSA de votre départ au moins 15 jours à l'avance.
• Effectuer un état des lieux de sortie précis et contradictoire.
• Conserver une copie de l'état des lieux.
• Vérifier les conditions de restitution du dépôt de garantie.
• Conserver les justificatifs de paiement des charges locatives (si applicable).
• Se renseigner sur les éventuelles obligations fiscales locales.

Ressources utiles et contacts

Pour vous informer et vous accompagner dans vos démarches fiscales, vous pouvez consulter les ressources suivantes :

• Sites web officiels: Impots.gouv.fr , Service-public.fr .
• Organismes à contacter: Centre des impôts fonciers, CAF/MSA.
• Professionnels à consulter: Expert-comptable, avocat fiscaliste.

Gérer le départ d'un locataire en toute sérénité

La gestion des obligations fiscales lors du départ d'un locataire peut sembler complexe, mais en vous informant et en anticipant les différentes étapes, vous pouvez assurer une transition en toute sérénité. N'hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels pour vous aider dans vos démarches et éviter les erreurs. Anticiper et gérer correctement les aspects fiscaux liés au départ d'un locataire vous permet d'éviter les mauvaises surprises et de vous concentrer sur la suite de vos projets.